房地产百科 · 税费金融

商业地产 REITs 是以能产生稳定现金流的商业物业为基础资产，通过设立特殊目的载体持有物业权益并对外发行份额，把租金与运营收益按约定比例分配给份额持有人的结构化融资安排。它把不动产转化为可交易的份额，为持有重资产的主体提供资金回笼与退出渠道。

经营性物业贷款是以已建成并投入运营的商业、办公、产业等物业为抵押，以该物业的租金等经营现金流作为还款来源的中长期贷款，用于置换存量融资、改造升级或补充运营资金。银行审批时重点看物业权属、租约质量、现金流稳定性与借款人经营能力。

房屋租赁发票是出租方就租金收入向承租方开具的收付款凭证，同时按现行政策缴纳增值税及附加、房产税、个人所得税等相关税费。承租方凭发票入账并在税务处理中列支。开票分为办税服务厅代开与自行开具两类，所需材料与适用口径按当地规定执行。

房产评估价是评估机构按估价目的对房屋市场价值作出的专业意见，多用于贷款审批；网签价是买卖双方在交易管理系统申报的成交价格；税务核定价是税务机关用于计征税费的参考价格。三者形成机制与用途不同，同一套房屋出现三个价格属正常现象。

二手房交易中的增值税及附加，是卖方转让房屋时按现行政策申报缴纳的流转税，以及附征的城市维护建设税、教育费附加与地方教育附加。计算口径通常取决于房屋性质、取得年限与是否选择差额征税，具体税率与免税条件按现行政策执行，以主管税务机关核定为准。