门店选址方法

人流多不等于生意好

选址最常见的误判是看人流。地铁口人流大，但多是赶路的人，不会停下来吃饭或剪头发。判断客流要用有效性指标：在同点位蹲点几个时段，数出经过的人里有多少符合你的目标客群，比如做亲子业态就数带小孩的成年人。同时看动线，人在哪一侧走、会不会停、周边有没有台阶和隔离栏挡着，这些细节能决定进店率差一半以上。

租金比例的算法

业内常用的标准是租金不超过预估营业额的 15%，餐饮类因为翻台和客单不同，通常控制在 10% 到 15%，零售类可以放宽到 20%。算法是先估日均营业额，再乘三十天得出月营业额，除以租金得出占比。这里最容易出错的是高估营业额，稳妥做法是拿同品牌同类型门店在类似商圈的实际数据做参照，再打个七折来算。

签合同前要问的事

确认房产性质和消防条件能不能办下营业执照与食品经营许可，很多点位看着合适，结果因为业态限制或者排烟排污办不下来，前期装修全打水漂。问清物业费、推广费、空调费这些附加支出，有些商场把大量成本放在这些名目里。还要看租期和递增条款，餐饮装修投入大，租期通常至少要三到五年才回得了本。最后实地走访周边商户，问问他们真实的日均客流和经营感受，比招商人员的介绍可信得多。

最后一点，选址要留出退路。租约尽量争取三加二或者带优先续租权的形式，同时和房东确认能不能转租或者变更经营主体。商圈是会变的，今天的好位置三年后可能因为修路、地铁改线或者主力店撤场而衰落，有退路才不至于被一个点位锁死。