业主

没拿到不动产权证还不算业主

业主这个身份，不是拿到钥匙就算数的。它是不动产权证上登记的权利人，也是物业服务合同与业主大会决议约束的对象，身份认定以不动产登记簿的记载为准。房屋买卖完成过户登记后，买受人才取得业主身份，仅签订买卖合同或交付钥匙并不产生这一效果。业主享有专有部分的占有、使用、收益和处分权利，同时承担遵守管理规约、按时交纳物业费等义务。

建筑物区分所有权把房屋分成专有部分与共有部分。套内空间、门窗、户内管线属于专有部分，由业主自行维护；电梯、外墙、屋顶、公共管道、绿地与道路属于共有部分，由全体业主共同管理，改动共有部位需经法定程序表决。业主不能擅自拆改承重结构，也不能占用楼梯间与消防通道堆放杂物，这类行为会被要求恢复原状。

业主大会选业委会怎么表决

业主大会由全体业主组成，负责选聘解聘物业服务企业、使用维修资金、修改管理规约等事项，表决一般按专有部分面积与人数双重计算。业主委员会是业主大会的执行机构，负责日常沟通与监督，成员由业主选举产生并定期换届。尚未成立业主大会的小区，重大事项通常在街道或社区指导下组织业主表决，表决结果应在小区内公示。

物业费计费与维修资金交存

物业费按物业服务合同约定的标准与计费方式交纳，计费基数多为建筑面积。专项维修资金在购房时按当地规定交存，用于屋面防水、电梯、消防设施等共有部位的维修、更新与改造，使用时需经业主表决并按程序申请。

物业费与维修资金是两笔不同性质的钱，用途、归属与审批路径都不相同，不能混为一谈，余额可按规定查询。纠纷集中在收费争议、公共收益归属、车位使用与装修扰民。

欠费被起诉该找谁投诉

维权可先向业主委员会或物业服务企业反映，也可向街道、住建或价格主管部门投诉，必要时通过诉讼解决。业主逾期不交纳物业费时，物业服务企业可以依法催告并起诉；服务不达标也不能简单以拒交应对，应以照片、记录等证据主张权利，也可申请人民调解。