办公楼租赁流程

工位数和人均面积怎么定

选楼之前，先把账算清楚。工位数量不是拍脑袋，得按当前人数加上未来一年的规划来定，人均面积按业态取值，常规办公大约是每人八到十二平方米，这里头含不含公摊，口径差异一定要问明白。预算总盘子里，租金其实只占六到七成，物业费、水电空调、车位和装修分摊，每一项都得提前纳入。位置权重也要排个序：员工通勤方不方便、客户到访顺不顺、产业聚集效应强不强。

看房的时候，有三样东西固定要看。得房率与实际使用感，同样租金不同楼，得房率能差一成多，空间感受完全不一样。电梯与空调配置，中央空调的加班开放政策和费用是个大坑，不少写字楼晚间与周末空调要另收费，这笔账得提前问。楼宇形象与企业形象是否匹配，也直接影响客户和员工的第一印象。至于高峰期电梯等待时间、卫生间与茶水间配置这些细节，入驻后可是天天要感受的。

租金按建筑面积还是套内算

租金报价的口径五花八门，谈判前必须逐项对齐。按建筑面积还是套内面积计价，差别不小。押付方式常见押二付一或押三付一，现金流压力不同。租金是否含物业费，含票还是不含票，发票类型直接影响企业成本入账。物业费每平方米每月多少、包含哪些服务，水电与空调费的计量方式和单价也得问清，商电价高，中央空调加班费是按小时还是按面积收，都是成本变量。车位租金与管理费、租金递增条款，按年固定比例递增是主流，递增基数与起始年要写清楚。把这些费用做成一张年度总成本表，再去比较不同楼盘，只比表面单价是选楼最常见的错误。

免租期和交付标准怎么谈

重点条款得逐条过。租期与免租期，装修免租期和经营免租期要分开谈，免租期内物业费是否减免必须写明。交付标准，毛坯、带装还是遗留装修，现状与拆除责任要界定清楚。装修管理涉及施工时间、装修押金、消防报批责任，写字楼装修的消防备案通常由租户负责，时间上要预留够。用途与转租，能否部分转租给关联公司、工商注册地址能否挂靠，这些关系到实际使用灵活性。续租权与优先购买权、提前解约权，企业扩张缩编是常态，争取提前解约权或转租权，违约金上限要谈。保证金退还条件与时限、征收补偿的分配，也都要落在纸面上。谈判筹码主要来自租赁市场景气度与企业稳定性，长租期与优质租户身份，能换来免租期与租金折扣。

交付清单验收与工商变更

入驻动作要按交付清单验收，点验空调、灯具、地面墙面现状并拍照留存，这是退租扯皮的证据基础。办理工商地址变更与注册挂靠确认、网络与固话开通、门禁与车位办理，一样都不能少。租期内，租金发票及时索取，维修事项书面报修留痕，装修改造事先书面同意。退租或换租时，提前按合同约定的通知期书面告知，按交付标准恢复或协商保留装修，结清水电物业与空调费用。保证金按合同时限退还，出租方常以维修名义扣款，交接时的照片记录就是你的护身符。换楼搬迁的窗口期要与新旧租期衔接好，避免双重租金空烧。